【騙されないで!】賃貸より持ち家の方が安いは嘘の理由!

お金の勉強

 

こんにちは!トトです。

皆さんはこんな話を聞いたことはありませんか?

「賃貸で毎月家賃を払うより、新築を買ってローン返済する方が月々の支払は安い

例えば、現在11万円の賃貸に住んでいるとします。

そこで不動産屋が「3980万円の新築を頭金なしの35年ローンで購入すると、月の支払いが10万6000円になりますよ」と言ってきました。

このように言われると、「月々の支払いが安くて、家も自分のものになるなんて最高じゃん!」と思うかもしれません。

しかし、これは嘘のケースが多いです。

なぜかというと、その他の支払いを無視した金額だからです。

今回は下記の内容について解説していきます。

それではそれぞれについて解説していきます。

持ち家にはどのような費用が掛かるのか

家を購入した場合、「4つの費用」「1つの控除」があります。

それはこれらです。

費用は、購入手数料・ローン返済費用・固定資産税・修繕費用の4つです。

控除は住宅ローン控除ですね。

それでは、それぞれの詳細を説明していきます。

費用①:購入手数料

購入手数料とは、そのままの意味で「家を購入する際に掛かる費用」です。

購入手数料の内訳は印紙税・不動産所得税・登記費用・融資事務手数料・ローン手数料・不動産会社の手数料・火災保険料などがあります。

一般的に手数料の合計は住宅購入額の6~9%です。

結構な金額になります。3980万円の家を購入した場合、238万円以上必要になるってことですからね。

費用②:ローン返済費用

ローン返済費用は金利込みで返済する必要のある費用のことです。

冒頭で話した不動産屋の話は、このローン費用のみを計算した金額を伝えているわけですね。

ちなみにローン返済費用がいくらになるのかは住宅ローンシュミレーションで簡単に調べることができます。

費用③:固定資産税

固定資産税とは、家や土地を持っていると毎年掛かる税金です。

所有している家や土地の評価額をもとに税率が決まります。

計算式は「評価額×1.4%」です。

年間10万~15万円ほどが平均と言われています。

費用④:修繕費

修繕費は建物の屋根・外壁・内装・水回りなどが破損した際、修繕に掛かる費用です。

新築物件を購入した場合、10年ほどは修繕することはないでしょう。

しかし、修繕が必要になった場合は多額の費用が必要になってきます。

外壁・屋根の修繕で100万円、水回り・内装のリフォームで500万円など掛かることがあります。

その為、月に1~2万程積み立てで修繕費用を用意しておく必要があります。

控除:住宅ローン控除

住宅ローン控除は、住宅購入から10年間は年末時点の住宅ローンの残高に対して税金が控除される仕組みです。

控除額はもともとは1%でしたが、2022年からは0.7%に改悪となります。

年末に3000万円ローン残高がある場合は、21万円の税金が還付されます。

具体的な費用を計算

それでは次に実際に毎月掛かる費用について、ざっくり計算していきます。

今回はこのような条件で計算していきます。

新築一戸建て、販売価格3980万円、借入額3980万円(頭金なし)、35年ローン、変動金利0.65%

始めに購入手数料を計算します。

購入手数料は販売価格の6%として238万8000円です

次にローン返済費用です。

変動金利0.65%で3980万円を35年ローンで借りた場合、返済額は4450万9312円となります。

次に固定資産税を計算します。

固定資産税はどこの地域で家を建てたか?で変わってくるので、今回は平均の年15万円で計算します。

35年間で固定資産税の合計は525万円となります。

次は修繕費用です。

修繕費用は購入してから10年間は必要なしと仮定して、残りの25年は月に1.5万円積み立てるとします。

その場合、450万円必要になってきます。

最後に住宅ローン控除を計算します。

3980万円を35年ローンの場合、住宅ローン控除は10年間で約240万円です。

控除なのでマイナスで計算します。

さて、これで材料は揃いました。

これらを合計したものがこちらです。

35年間で5424万7312円必要だと判明しました。

これを月々の金額にすると12万9160円です。

冒頭では、「11万円の家賃より月々の支払が安くなる」と言っていたのに実際は高くなっています。

これが不動産屋でよく使われる罠ですね。

確かに毎月のローン支払い金額は11万円以下ですが他に掛かる費用を隠してきます。

家を購入する理由が「不動産屋さんにそっちの方がお得って言われたから」の場合は一度調べてみてください。

相手の言い分を100%信じて、何かを決定するのはやめましょう。

私は賃貸派ですが持ち家を反対するわけではありません。

しかし、自分の家が欲しい場合は、持ち家のメリット・デメリットについても理解しておく必要があります。

大金を払って購入した後に、「やっぱり賃貸の方がよかった・・・」となっても戻れませんからね。

もし不動産の購入を検討している人がいる場合は、住宅ローン以外の費用についても考えてみてください。

トトブログでは他にも勉強になる記事を書いています。

ちょっとした時間に見て学んでもらえると嬉しいです。

それではご覧いただきありがとうございました。

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