こんにちは！トトです。
皆さんはこんな話を聞いたことはありませんか？
「賃貸で毎月家賃を払うより、新築を買ってローン返済する方が月々の支払は安い」
例えば、現在11万円の賃貸に住んでいるとします。
そこで不動産屋が「3980万円の新築を頭金なしの35年ローンで購入すると、月の支払いが10万6000円になりますよ」と言ってきました。
このように言われると、「月々の支払いが安くて、家も自分のものになるなんて最高じゃん！」と思うかもしれません。
しかし、これは嘘のケースが多いです。
なぜかというと、その他の支払いを無視した金額だからです。
今回は下記の内容について解説していきます。
それではそれぞれについて解説していきます。
持ち家にはどのような費用が掛かるのか
家を購入した場合、「4つの費用」と「1つの控除」があります。
それはこれらです。
費用は、購入手数料・ローン返済費用・固定資産税・修繕費用の4つです。
控除は住宅ローン控除ですね。
それでは、それぞれの詳細を説明していきます。
費用①：購入手数料
購入手数料とは、そのままの意味で「家を購入する際に掛かる費用」です。
購入手数料の内訳は印紙税・不動産所得税・登記費用・融資事務手数料・ローン手数料・不動産会社の手数料・火災保険料などがあります。
一般的に手数料の合計は住宅購入額の6～9％です。
結構な金額になります。3980万円の家を購入した場合、238万円以上必要になるってことですからね。
費用②：ローン返済費用
ローン返済費用は金利込みで返済する必要のある費用のことです。
冒頭で話した不動産屋の話は、このローン費用のみを計算した金額を伝えているわけですね。
ちなみにローン返済費用がいくらになるのかは住宅ローンシュミレーションで簡単に調べることができます。
費用③：固定資産税
固定資産税とは、家や土地を持っていると毎年掛かる税金です。
所有している家や土地の評価額をもとに税率が決まります。
計算式は「評価額×1.4％」です。
年間10万～15万円ほどが平均と言われています。
費用④：修繕費
修繕費は建物の屋根・外壁・内装・水回りなどが破損した際、修繕に掛かる費用です。
新築物件を購入した場合、10年ほどは修繕することはないでしょう。
しかし、修繕が必要になった場合は多額の費用が必要になってきます。
外壁・屋根の修繕で100万円、水回り・内装のリフォームで500万円など掛かることがあります。
その為、月に1～2万程積み立てで修繕費用を用意しておく必要があります。
控除：住宅ローン控除
住宅ローン控除は、住宅購入から10年間は年末時点の住宅ローンの残高に対して税金が控除される仕組みです。
控除額はもともとは1％でしたが、2022年からは0.7％に改悪となります。
年末に3000万円ローン残高がある場合は、21万円の税金が還付されます。
具体的な費用を計算
それでは次に実際に毎月掛かる費用について、ざっくり計算していきます。
今回はこのような条件で計算していきます。
新築一戸建て、販売価格3980万円、借入額3980万円（頭金なし）、35年ローン、変動金利0.65％
始めに購入手数料を計算します。
購入手数料は販売価格の6％として238万8000円です
次にローン返済費用です。
変動金利0.65％で3980万円を35年ローンで借りた場合、返済額は4450万9312円となります。
次に固定資産税を計算します。
固定資産税はどこの地域で家を建てたか？で変わってくるので、今回は平均の年15万円で計算します。
35年間で固定資産税の合計は525万円となります。
次は修繕費用です。
修繕費用は購入してから10年間は必要なしと仮定して、残りの25年は月に1.5万円積み立てるとします。
その場合、450万円必要になってきます。
最後に住宅ローン控除を計算します。
3980万円を35年ローンの場合、住宅ローン控除は10年間で約240万円です。
控除なのでマイナスで計算します。
さて、これで材料は揃いました。
これらを合計したものがこちらです。
35年間で5424万7312円必要だと判明しました。
これを月々の金額にすると12万9160円です。
冒頭では、「11万円の家賃より月々の支払が安くなる」と言っていたのに実際は高くなっています。
これが不動産屋でよく使われる罠ですね。
確かに毎月のローン支払い金額は11万円以下ですが他に掛かる費用を隠してきます。
家を購入する理由が「不動産屋さんにそっちの方がお得って言われたから」の場合は一度調べてみてください。
相手の言い分を100％信じて、何かを決定するのはやめましょう。
私は賃貸派ですが持ち家を反対するわけではありません。
しかし、自分の家が欲しい場合は、持ち家のメリット・デメリットについても理解しておく必要があります。
大金を払って購入した後に、「やっぱり賃貸の方がよかった・・・」となっても戻れませんからね。
もし不動産の購入を検討している人がいる場合は、住宅ローン以外の費用についても考えてみてください。
トトブログでは他にも勉強になる記事を書いています。
ちょっとした時間に見て学んでもらえると嬉しいです。
それではご覧いただきありがとうございました。
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